4 Zimmerwohnung mit Balkon im Zentrum Nord mit 5,5 % Abschreibung

Zum Verkauf steht eine großzügige 4-Zimmer-Wohnung mit ca. 105 m² Wohnfläche in der Blumenstraße 16. Die Wohnung ist derzeit vermietet und bietet damit insbesondere für Kapitalanleger eine interessante Grundlage für ein langfristiges Immobilieninvestment.

Die Wohnung verfügt über vier gut nutzbare Zimmer sowie einen Balkon, der den Wohnbereich sinnvoll ergänzt. Die Ausstattung ist insgesamt eher funktional und einfach gehalten. In den Wohnräumen ist überwiegend Teppichboden verlegt, während Küche und Bad mit Linoleum ausgestattet sind.

Beheizt wird die Wohnung über eine Gasetagenheizung. Der Vorteil dieser Lösung liegt darin, dass der Verbrauch direkt der jeweiligen Wohnung zugeordnet wird. Der Eigentümer bzw. Mieter entscheidet somit selbst über seinen tatsächlichen Verbrauch und ist nicht an die Heizkosten anderer Wohnungen im Haus gekoppelt. Darüber hinaus kann der Gasanbieter grundsätzlich selbst gewählt und bei Bedarf gewechselt werden. Auch für Kapitalanleger ist dies praktisch: Sofern der Gasliefervertrag direkt zwischen Mieter und Versorger besteht, rechnet der Mieter seine Gaskosten unmittelbar mit diesem ab. Der Vermieter muss diese Kosten somit nicht vorfinanzieren und trägt bei Zahlungsrückständen des Mieters kein entsprechendes Ausfallrisiko aus der Gasabrechnung.

Die derzeitige Nettokaltmiete beträgt ca. 624 € monatlich. Im kommenden Jahr besteht nach aktueller Einschätzung die Möglichkeit einer weiteren Mietanpassung um bis zu 15 %, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür erfüllt sind. Damit bietet die Wohnung zusätzliches Entwicklungspotenzial auf der Ertragsseite.

Ein weiterer interessanter Aspekt für Kapitalanleger ist ein bereits vom Eigentümer eingeholtes Gutachten zur Restnutzungsdauer. Ein solches Gutachten kann – bei entsprechender steuerlicher Anerkennung – dazu führen, dass für die steuerliche Abschreibung nicht ausschließlich die pauschale gesetzliche Nutzungsdauer zugrunde gelegt wird, sondern eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer angesetzt werden kann. Dadurch kann sich die jährliche Abschreibung (AfA) erhöhen und die steuerliche Belastung aus den Mieteinnahmen entsprechend reduzieren. Die konkrete steuerliche Auswirkung sollte jedoch immer individuell mit einem Steuerberater geprüft werden.

Für einen zukünftigen Eigennutzer bietet die Wohnung aufgrund ihrer Größe und der vier Zimmer ebenfalls interessante Möglichkeiten. Die Ausstattung entspricht allerdings nicht in allen Bereichen heutigen modernen Ansprüchen, sodass bei einer späteren Eigennutzung sicherlich noch Spielraum für eine individuelle Modernisierung und gestalterische Aufwertung besteht.

Insgesamt bietet die Wohnung eine interessante Kombination aus großzügiger Wohnfläche, bestehendem Mietverhältnis, Entwicklungspotenzial bei der Miete und zusätzlichen steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Damit eignet sie sich insbesondere für Kapitalanleger, die Wert auf eine langfristige und entwicklungsfähige Immobilie legen.