Leipzig Zentrum-West

Eigene Geschäftsräume. Oder ein starkes Investment.

Name: Gewerbeeinheiten Beethovenstraße 14, Leipzig
Brand: FN Real Estate GmbH
SKU: FN_L_BHS14_GEW
Price: 995000 EUR
Availability: InStock

Zwei repräsentative Teileigentumseinheiten mit ca. 140 m² und ca. 150 m². Der Mieter zieht zum Ablauf des Mietvertrags Ende August 2027 aus – danach steht die Fläche frei zur Verfügung, für den eigenen Standort oder für eine Neuvermietung.

Miete vs. Eigentum rechnen Rendite prüfen

Selbst nutzen oder vermieten Einzel- oder Gesamterwerb 2 TG-Plätze zugeordnet

Kaufpreis Gesamtangebot 995.000 € 3.431,03 €/m² Nutzfläche

Eigennutzung Kapitalanlage

Beethovenstraße 14, 04107 Leipzig

Gesamtfläche ca. 290 m² GE 04: 140 m² · GE 06: 150 m²

Erwerbsoption 1 oder 2 Einheiten einzeln oder gemeinsam erwerbbar

Aktuell vermietet bis 08/2027 danach bezugsfrei – Eigennutzung oder Neuvermietung*

Gebäude & Komfort 2 Aufzüge · 2 TG Aufzugsanlagen laut Exposé 2024 erneuert

* Nutzung nach vertragsgemäßer Beendigung des Mietverhältnisses und Übergabe der Fläche.

Zwei Nutzungspfade

Heute vermietet. Danach Ihr eigener Standort - oder weiterhin ein Ertragsobjekt.

Das Exposé beschreibt die Flächen ausdrücklich als geeignet für eine dauerhafte Eigennutzung und zugleich als breit nachvermietbar. Damit richtet sich das Angebot nicht nur an Kapitalanleger, sondern auch an Kanzleien, Beratungen und Dienstleistungsunternehmen mit langfristigem Standortinteresse.

Die unmittelbare Nähe zum Bundesverwaltungsgericht und zum Landgericht, die flexible Bürostruktur und der Einzel- oder Gesamterwerb eröffnen zwei klar unterscheidbare Strategien.

Für Eigennutzer 01

Den eigenen Standort statt fremdes Eigentum finanzieren

Mietzahlungen schaffen kein Eigentum an Ihren Geschäftsräumen. Bei einer Finanzierung baut der Tilgungsanteil Schritt für Schritt eigenes Immobilienvermögen auf - transparent getrennt von Zins und laufenden Eigentümerkosten.

Langfristige Standort- und Planungssicherheit
Flexible Flächen für den eigenen Betrieb
Vermietung oder Verkauf bleiben spätere Optionen

Eigennutzung durchrechnen

Für Kapitalanleger 02

Bestehenden Cashflow und Mietperspektive nutzen

Die Einheiten sind bis Ende August 2027 vermietet und werden danach frei. Für die Neuvermietung setzt der Eigentümer 15,00 €/m² an – deutlich über der heutigen Bestandsmiete.

IST-Miete 41.940 € p.a.
Mietansatz ab 09/2027 54.600 € p.a.
Hohe Drittverwendungsfähigkeit

Investment durchrechnen

Repräsentativer Unternehmensstandort

Zentrum-West, professionelles Umfeld und fußläufige Nähe zu Bundesverwaltungsgericht und Landgericht.

Flexible Eigennutzung

Bis zu fünf Büroräume je Einheit, Archivflächen, Teeküche, getrennte WCs und integrierte IT-Verkabelung.

Substanz & Komfort

Laufend instand gehaltenes Gebäude, zwei erneuerte Aufzüge und zwei zugeordnete Tiefgaragenstellplätze.

Strategische Flexibilität

Selbst nutzen, später vermieten oder - je nach Erwerbsumfang - die Einheiten getrennt disponieren.

Für Eigennutzer

Miete beenden. Den eigenen Unternehmensstandort aufbauen.

Der entscheidende Unterschied: Eine Mietzahlung schafft kein Eigentum an der Fläche. Bei einem finanzierten Erwerb bleibt Zins Aufwand - der Tilgungsanteil dagegen reduziert die Restschuld und baut eigenes Immobilienvermögen auf.

Tilgung statt reine Dauermiete

Ein Teil der monatlichen Belastung fließt in die eigene Restschuldreduzierung und nicht an einen fremden Vermieter.

Standort langfristig sichern

Eigentum reduziert die Abhängigkeit von künftigen Mietvertragsverlängerungen und Vermieterentscheidungen.

Fläche auf den Betrieb ausrichten

Die Bürogrundrisse, Teeküchen, getrennten WCs und IT-Infrastruktur bieten eine funktionale Basis für die eigene Nutzung.

Exit-Option erhalten

Die im Exposé beschriebene breite Drittverwendung eröffnet bei verändertem Flächenbedarf eine Vermietungs- oder Verkaufsoption.

Miete-vs.-Eigentum-Rechner

Was kostet Eigentum - und welcher Teil baut Vermögen auf?

Wählen Sie die Gesamtfläche oder einen flächenanteiligen Planungswert für eine Einheit. Anschließend passen Sie Ihre heutige Vergleichsmiete, Finanzierung und Kosten an.

Gesamtangebot: Der Kaufpreis von 995.000 € ist im Exposé ausgewiesen. Für GE 04 und GE 06 verwendet der Rechner mangels ausgewiesener Einzelpreise lediglich einen flächenanteiligen Planungswert; der tatsächliche Einzelkaufpreis ist zu bestätigen.

Ihre heutige Mietsituation

Vergleichsfläche m² Vergleichsmiete netto €/m² Jährliche Mietsteigerung % Betrachtungszeitraum Jahre

Erwerb & Finanzierung

Kaufpreis / Planungswert € Ausbau / Modernisierung € Eigenkapital inkl. Nebenkosten € Sollzins p.a. (Annahme) % Anfängliche Tilgung % Eigentümerkosten p.a. (Planwert) % KP Wertentwicklung p.a. (Annahme) %

Erwerbsnebenkosten

Provision % Grunderwerbsteuer % Notar / Grundbuch %

Die Vergleichsmiete von 15,00 €/m² ist ein frei veränderbarer Startwert – er entspricht dem Mietansatz für die Neuvermietung und ist keine Aussage zur individuellen Marktmiete. Der Eigentümerkostenwert ist eine reine Modellannahme. Umlagefähige Betriebskosten und gegebenenfalls Umsatzsteuer sind auf beiden Vergleichsseiten nicht enthalten. Nicht berücksichtigt sind unter anderem Steuern, Opportunitätskosten des Eigenkapitals, Finanzierungskosten, Verkaufskosten und konkrete WEG-Zahlungen.

Bei diesen Annahmen liegt die monatliche Liquiditätsbelastung 685 € über der Vergleichsmiete. Gleichzeitig fließen im ersten Jahr rund 1.452 € pro Monat in die Tilgung.

Vergleichsmiete / Monat 4.350 € 52.200 € im ersten Jahr

Eigentümer-Liquidität / Monat 5.035 € Rate plus laufender Planwert

Liquiditätsdifferenz / Monat +685 € mehr als die Vergleichsmiete

Tilgung / Monat im 1. Jahr 1.452 € reduziert die eigene Restschuld

Laufender Aufwand / Monat 3.584 € Zins plus Eigentümerkosten; ohne Einmalkosten

Objekt-Nettovermögen nach 10 Jahren 348.350 € Objektwert minus Restschuld; kein Gewinn

Kumulierte Miete in 10 Jahren 576.796 € bei angenommener Mietsteigerung, ohne Eigentumswert

Restschuld nach 10 Jahren 646.650 € 208.851 € bis dahin getilgt

Wohin fließt die monatliche Eigentümerbelastung im 1. Jahr?

Zins und Eigentümerkosten sind Aufwand. Nur der Tilgungsanteil baut Eigentum auf.

1.140.668 € Gesamtaufwand

Zins 2.755 € Tilgung 1.452 € Eigentümerkosten 829 €

Eigennutzer-Sensitivität

Objektwert und Nettovermögen nach dem gewählten Zeitraum bei ±1 Prozentpunkt Wertentwicklung.

Objektwert minus Restschuld

Für Kapitalanleger

Laufender Cashflow heute, freie Fläche ab September 2027

Die zweite Strategie ist die Vermietung. Bis Ende August 2027 läuft der bestehende Mietvertrag, danach wird die Fläche frei und neu vermietet. Die Kennzahlen sind Bruttobetrachtungen vor nicht umlagefähigen Kosten, Finanzierung und Steuern.

Bestand

IST-Miete

4,22 %

Bruttorendite auf den Kaufpreis bei 41.940 € Jahresmiete.

Faktor: 23,72-fach
Miete p.a.: 41.940 €

Ansatz ab 09/2027

Neuvermietung

5,49 %

Bruttorendite auf den Kaufpreis bei 54.600 € Jahresmiete.

Mietplus: +12.660 € p.a.
Steigerung: +30,2 %

Vermietungsrisiko

3 Monate Vollleerstand

4,12 %

Im ersten Jahr nach dem Mieterwechsel bei drei Monaten Leerstand über beide Einheiten.

Mietausfall: -13.650 €
Jahresmiete: 40.950 €

Kaufnebenkosten

All-in-Betrachtung

4,79 %

Mietansatz bezogen auf ca. 1.140.668 € Gesamtaufwand.

Nebenkosten: 145.668 €
Annahme: 14,64 %

Die All-in-Rechnung setzt 7,14 % Provision laut Exposé, 5,5 % Grunderwerbsteuer in Sachsen und pauschal 2,0 % für Notar/Grundbuch an. Die 2,0 % sind ein frei veränderbarer Planungswert; bei Verbrauchern kann sich die Provision laut Exposé aufteilen.

Nachvollziehbar gerechnet

Woraus sich die Mieten zusammensetzen

Beide Werte umfassen die Bürofläche und die beiden Tiefgaragenstellplätze. Die heutige Miete stammt aus dem laufenden Vertrag, der Ansatz ab September 2027 aus der Kalkulation des Eigentümers für die Neuvermietung.

Heute, laufender Vertrag

Bürofläche 290 m² × 11,50 €/m² × 1240.020 €
2 Tiefgaragenstellplätze1.920 €

Jahresmiete aktuell41.940 €

Ansatz ab 09/2027

Bürofläche 290 m² × 15,00 €/m² × 1252.200 €
2 Tiefgaragenstellplätze × 100 €2.400 €

Jahresmiete im Ansatz54.600 €

Der Mietansatz ab September 2027 ist eine Kalkulationsgrundlage für die Neuvermietung und kein garantierter Ertrag – er hängt von Marktlage und Mieterauswahl ab. Maßgeblich sind der laufende Mietvertrag und die Mietaufstellung.

Rendite- und Risikorechner

Eigene Annahmen statt Hochglanzrendite

Ändern Sie Miete, Leerstand, Kosten, Finanzierung und Bewertungsrendite. Alle Ergebnisse aktualisieren sich sofort.

Objekt & Ertrag

Kaufpreis € Jahresmiete brutto € Leerstand / Mietausfall % Nicht umlagefähige Kosten % Einmaliges Capex / Ausbau € Bewertungsrendite %

Erwerbsnebenkosten

Provision % Grunderwerbsteuer % Notar / Grundbuch %

Optionale Finanzierung

Fremdkapitalquote % Sollzins p.a. % Anfängliche Tilgung %

Vereinfachtes Modell vor Ertragsteuern, AfA, Umsatzsteuer, individuellen Finanzierungskosten und objektspezifischem Hausgeld.

Gesamtaufwand 1.140.668 € inkl. 145.668 € Nebenkosten

NOI nach Modellkosten 38.585 € 41.940 € nach Leerstand

Bruttorendite Kaufpreis 4,22 % vor Kosten und Finanzierung

Nettorendite All-in 3,38 % NOI / Gesamtaufwand

Cashflow vor Steuern 38.585 € keine Finanzierung angesetzt

Eigenkapitalrendite 3,38 % Eigenkapital 1.140.668 €

DSCR - ohne Fremdkapital nicht relevant

Modellwert 771.696 € -22,44 % zum Kaufpreis

Wert-Sensitivität

NOI-basierter Modellwert bei ±10 % Miete und unterschiedlichen Bewertungsrenditen.

über Kaufpreis

Flächen & Nutzung

Zwei eigenständige Einheiten mit effizienter Bürostruktur

Die Grundrisse im Exposé zeigen je Einheit mehrere Büro- und Besprechungsräume sowie zentrale Nebenflächen. Damit eignen sich die Flächen sowohl für den eigenen Betrieb als auch für eine spätere Drittvermietung. Die Möblierung ist beispielhaft.

GE 04ca. 140 m²

Flexible Büroaufteilung mit Besprechungs- und Arbeitsbereichen, eigener Teeküche, getrennten WCs sowie Archiv- und Nebenflächen.

GE 06ca. 150 m²

Repräsentative Bürofläche mit mehreren Einzelbüros, Besprechungszone, Teeküche, Sanitärbereichen und integriert geführter Netzwerkverkabelung.

2. Obergeschoss

Räumlich getrennt, strategisch kombinierbar

Der Etagengrundriss verdeutlicht die eigenständige Lage beider Einheiten rund um den zentralen Erschließungskern. Daraus ergeben sich Einzel- oder Gesamterwerb sowie - bei Erwerb beider Einheiten - eine flexible betriebliche Flächenstrategie.

Bis zu fünf Büroräume je Einheit
Aufgedoppelte Böden für IT-Infrastruktur
Zwei erneuerte Aufzüge
Eigennutzung und spätere Drittvermietung denkbar

Vorher · Nachher

Wie die Fläche heute aussieht – und was sich daraus machen lässt

Links der heutige Zustand, rechts eine Visualisierung, die ein Sanierungsbeispiel zeigt. Sie ist kein Bestandteil des Kaufangebots und stellt keine zugesagte Ausführung dar – sie soll das Potenzial der Fläche veranschaulichen.

Visualisierung derselben Bürofläche nach einer Sanierung mit Holzboden

Heute Sanierungsbeispiel · Visualisierung

Ziehen Sie den Regler – links der heutige Zustand, rechts das Sanierungsbeispiel.

Impressionen

Solide Gebäudesubstanz und funktionale Büroausstattung

Lagevorteil

Beethovenstraße 14 - unmittelbar im Umfeld der Leipziger Gerichte

Das Exposé hebt die Nähe zum Bundesverwaltungsgericht und zum Landgericht als strategischen Standortvorteil hervor. Für eine eigene Kanzlei, Beratung oder Dienstleistungsnutzung bedeutet das eine repräsentative Adresse im passenden beruflichen Umfeld; für Kapitalanleger unterstützt es die Nutzeransprache.

Adresse04107 Leipzig, Beethovenstraße 14

StadtteilZentrum-West

NutzungBüro · Kanzlei · Beratung · Dienstleistung

Standort in OpenStreetMap öffnen

Pflichtangaben nach dem Gebäudeenergiegesetz

Energieausweis

Für das Gebäude liegt ein gültiger Energieverbrauchsausweis für Nichtwohngebäude vor. Er bezieht sich auf den Nichtwohnteil des gemischt genutzten Gebäudes, nicht auf die einzelne Gewerbeeinheit.

Art des Ausweises Energieverbrauchsausweis Nichtwohngebäude, § 79 ff. GEG

Endenergieverbrauch Wärme 59,8 kWh/(m²·a) Warmwasser enthalten

Endenergieverbrauch Strom 9,5 kWh/(m²·a) Kühlung enthalten

Wesentlicher Energieträger Fernwärme Stadtwerke Leipzig GmbH

Baujahr Gebäude 1997 Wärmeerzeuger ebenfalls 1997

Gebäudekategorie Bürogebäude Nettogrundfläche 1.537,4 m²

Ausweis ausgestellt am 28.03.2025, gültig bis 27.03.2035, Registriernummer SN-2025-005654092. Erfassungszeitraum des Verbrauchs: 01.01.2022 bis 31.12.2024. Primärenergieverbrauch 35,0 kWh/(m²·a), Treibhausgasemissionen 16,2 kg CO₂-Äquivalent/(m²·a). Der Energieausweis dient ausschließlich der Information; der tatsächliche Verbrauch weicht je nach Witterung und Nutzerverhalten ab. Den vollständigen Ausweis stellen wir Ihnen auf Anfrage zur Verfügung.

Chancen & Risiken

Zwei Strategien - zwei unterschiedliche Entscheidungslogiken

Eigennutzer bewerten vor allem Standort, Finanzierung und Flexibilität. Kapitalanleger fokussieren Cashflow, Anschlussvermietung und Rendite. Wählen Sie die passende Perspektive.

Eigennutzer-Potenziale

Chancen für den eigenen Betrieb

Tilgungsanteil statt reine Mietzahlung. Ein Teil der monatlichen Belastung reduziert die eigene Restschuld und baut Objektvermögen auf.
Langfristige Standortkontrolle. Der Betrieb ist weniger von künftigen Mietvertragsverlängerungen und Vermieterentscheidungen abhängig.
Passende Bürostruktur. Bis zu fünf Büroräume je Einheit, Archivflächen, Teeküche, getrennte WCs und integrierte IT-Verkabelung sind bereits angelegt.
Repräsentative berufliche Lage. Die Nähe zu Bundesverwaltungsgericht und Landgericht ist besonders für Kanzlei, Beratung und rechtsnahe Dienstleistungen relevant.
Rückfalloption durch Drittverwendung. Bei verändertem Eigenbedarf bleiben Vermietung oder Verkauf grundsätzlich denkbar.

Eigennutzer-Prüfpunkte

Risiken für den eigenen Betrieb

Eigennutzung erst nach Mietende. Der Mietvertrag läuft bis Ende August 2027; Übergabe, Zustand und tatsächlicher Nutzungsbeginn sind zu klären.
Liquiditätsbelastung kann höher sein. Zins, Tilgung, Kaufnebenkosten und Eigentümerkosten können die heutige Miete deutlich übersteigen.
Kapitalbindung und geringere Mobilität. Ein späterer Standortwechsel ist aufwendiger als bei einem Mietvertrag.
WEG- und Instandhaltungsrisiken. Hausgeld, Rücklage, Beschlüsse, Sonderumlagen und zulässige Umbauten sind im Exposé nicht beziffert.
Einzelkaufpreise fehlen. Für GE 04 und GE 06 muss der konkrete Kaufpreis separat bestätigt werden; die Rechnerwerte sind nur flächenanteilige Planwerte.

Diskrete Unterlagenanfrage

Eigennutzung prüfen oder Investmentunterlagen anfordern

Teilen Sie kurz mit, welche Einheit und welche Strategie für Sie relevant ist. Wir melden uns in der Regel innerhalb eines Werktages und senden Ihnen das vollständige Exposé sowie die verfügbaren Prüfunterlagen zu.

FN Real Estate GmbH Otto-Adam-Str. 16 · 04157 Leipzig 0341 - 33 20 31 53 0151 655 333 33 naumann@fn-real-estate.de

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